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高端投资者如何选购房地产信托理财产品?

原文出自:本网发布时间:2012-06-04 16:59:00浏览次数:74634次

       房地产是不少高端投资者的“最爱”,尤其是对进取型的投资者而言,房地产投资的“高风险与高收益”特性甚至到了令其着迷的程度。房地产与金融是一对“欢喜冤家”,二者相互结合还衍生出一系列房地产金融产品,房地产信托理财产品就是其中的一个新兴品种。由于房地产投资的专业性、高投入性、长周期性、低流动性以及较高的交易成本等原因,越来越多的高端投资者正转向投资房地产金融产品,在方式简便和专业避险的同时分享房地产市场的不匪收益。房地产信托理财产品就是其中的一个不错选择,信托机构发挥自身的金融中介优势并且设置严格的风险控制措施,为进取型、中庸型、保守型的各类投资者增加了可供选择的理财品种。
     “房地产信托理财产品”是一个外延颇广的概念,通常而言,与房地产相关的信托类理财产品都可归入其中。中国信托法律网(TrustLaws.Net)认为,随着国内信托市场的不断发展以及信托产品的日趋丰富,房地产信托理财产品的内涵也在不断革新,从信托贷款到股权投资、权益投资,从资金信托到财产信托、财产权信托,从土地使用权抵押到房地产项目公司股权质押、房屋预售登记,从“一对一”的简单投融资到“一对多”的基金式运作、“多对一”的银团模式,各种巧妙的产品创新仍在不断涌现。对“惜时如金”的高端投资者来讲,详细而深入地了解房地产信托理财产品是没有必要的,通常只需在选购此类产品时多加注意以下几个方面即可。
       1、选产品的前提是选机构,投资者应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托机构。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”,也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。
       2、众所周知,房地产市场是信息不充分的市场,加之房地产金融的垄断性特征,因此投资者应关注房地产法律和政策的变化,尤其应该关注房地产信托的监管动向。房地产信托目前仅仅是主流房地产金融的重要补充形式,法律和政策的调整对其影响很大。
       3、选购信托产品的关键是“看担保”,就房地产信托理财产品而言,通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证;如果房地产企业能够提供其他优质的房产或上市公司股权作为担保,也是不错的选择;房屋预售登记、企业应收账款质押、房屋销售款的共管账户监控等方式可以作为担保策略,但最好将其视为辅助的风险控制措施;如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式,这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外,不少房地产信托理财产品都设计了组合的担保策略,投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则,重点关注最便于掌控和变现的担保方式。
       4、房地产市场的区域性很强,在同等条件下,投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区,尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择。
       5、对于受让财产信托受益权的房地产信托理财产品而言,投资者还需关注前一个房屋财产信托的运作情况以及受益权转让的分层情况,包括房产的登记变更、回购条款、出租率、租金监管以及信托优先受益权与一般受益权之间的比例等。
       6、对于受让单一资金信托受益权的房地产信托理财产品而言,投资者还需关注前一个房地产信托的期限、规模、资金运用方式、担保机制、预期收益率等,特别是其中可能涉及的关联交易以及交易价格、信息披露情况。


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